Takeaways
- Em 2 de junho de 2026, a Legislatura da Flórida aprovou a HJR 1F, apelidada de "Save Our Homes from Excessive Property Taxes", que vai à cédula de 3 de novembro de 2026 como Amendment 3.
- Se aprovada por 60% dos eleitores, a isenção do homestead sobe de US$ 50 mil para US$ 150 mil em 2027 e US$ 250 mil em 2028, corrigida pela inflação a partir de 2029.
- A emenda não toca na parcela escolar do imposto, que representa cerca de 40% da conta típica — não é uma eliminação total do property tax.
- Quem estabelecer residência permanente na Flórida depois de 31 de dezembro de 2026 só terá direito à isenção plena após cinco anos morando no estado.
- Imóveis não-homestead (casa de férias, aluguel por temporada, comercial) não ganham a isenção, mas o teto de reajuste anual do valor tributável cai de 10% para 5%.
- A proposta enfrenta oposição organizada, três ações judiciais contestando o texto da cédula e o próprio governador já avisou que não fará campanha ativa.
- Estimativas oficiais apontam perda de receita local entre US$ 4,6 bilhões no primeiro ano e US$ 8,4 bilhões no segundo — o que pode pressionar taxas, tarifas e serviços municipais.
Por que isso importa agora
Depois de anos de valorização acelerada, o imposto sobre propriedade virou uma das maiores dores de cabeça de quem tem casa na Flórida — e também um dos temas mais debatidos entre quem pensa em comprar ou se mudar para o estado. A resposta política a essa pressão chegou em 2 de junho de 2026, quando a Câmara e o Senado estaduais aprovaram, em sessão especial convocada pelo governador Ron DeSantis, a proposta de emenda constitucional HJR 1F — batizada de "Save Our Homes from Excessive Property Taxes". A votação foi expressiva: 75 a 26 na Câmara e 30 a 9 no Senado, com apoio bipartidário e algumas defecções dos dois lados.
A partir de agora, a decisão está nas mãos dos eleitores. A proposta virou a Emenda 3 da cédula de 3 de novembro de 2026 e precisa de 60% dos votos para entrar em vigor — patamar alto, que já derrubou outras emendas populares no passado. Se aprovada, a maior parte das mudanças começa a valer em 1º de janeiro de 2027.
O ponto central é simples de entender, mas o impacto prático não é: isso muda a forma como se calcula o property tax de quem tem residência principal na Flórida, mas não elimina o imposto por completo, não afeta igualmente todo tipo de imóvel, e sua aprovação está longe de ser garantida.
O que a Emenda 3 realmente propõe
Hoje, o homestead exemption — a isenção aplicada ao valor de uma residência principal na Flórida — é de US$ 50 mil. A Emenda 3 propõe elevar esse valor para US$ 150 mil em 2027 e para US$ 250 mil em 2028, com correção pela inflação a partir de 2029. Na prática, para boa parte dos proprietários de imóveis de valor baixo e médio, isso pode zerar a parcela não-escolar do imposto sobre a casa própria.
É essencial entender essa ressalva: a isenção vale apenas para os impostos não-escolares — os cobrados por condado, município, distritos especiais e órgãos de gestão de água. A parcela destinada às escolas, que representa cerca de 40% de uma conta de IPTU típica na Flórida, continua sendo cobrada normalmente. Ou seja, mesmo no cenário mais favorável, ninguém deixa de pagar imposto sobre propriedade — a conta apenas fica bem menor.
Há também uma cláusula de elegibilidade por tempo de residência que passou despercebida por muita gente, mas que é crucial para quem está pensando em se mudar para a Flórida. Quem estabelecer residência permanente no estado depois de 31 de dezembro de 2026 receberá apenas a isenção antiga de US$ 50 mil nos primeiros cinco anos, só tendo acesso à isenção plena de US$ 250 mil depois desse período. Isso cria, na prática, um prazo real: quem planeja se mudar e comprar residência principal na Flórida tem incentivo concreto para fechar isso ainda em 2026.
Para quem não vai morar no imóvel — casas de férias, propriedades para aluguel de temporada, imóveis comerciais — não há isenção adicional. Mas há um benefício menos falado: o teto de reajuste anual do valor tributável desses imóveis, hoje em até 10% ao ano, cairia para 5% ao ano. Isso limita a velocidade com que o valor tributável (e a conta de imposto) de um imóvel de investimento pode subir de um ano para o outro, mesmo que o valor de mercado dispare.
Do lado fiscal, a proposta também limita como os governos locais podem gastar a receita de property tax que sobrar: apenas em segurança pública, educação, infraestrutura, projetos de recursos naturais e controle de enchentes, dívidas, aposentadoria de servidores e operações gerais de governo. Uma emenda que permitiria às prefeituras criarem novas taxas para compensar a perda de arrecadação foi rejeitada durante a negociação.
O que muda para quem compra, já tem ou pretende ter imóvel na Flórida
Para o público que acompanha o mercado imobiliário da Flórida com foco em moradia, segunda residência ou investimento, a Emenda 3 tem pelo menos três camadas de impacto diferentes.
A primeira é para quem já mora ou pretende morar na Flórida com residência principal. Se a emenda passar, o corte no imposto é real e pode representar uma economia relevante todo ano — especialmente em condados com alíquotas locais mais altas. Mas o calendário importa: quem pretende se mudar para a Flórida e estabelecer residência ainda em 2026 garante acesso à isenção plena no cronograma normal; quem deixar para depois de 31 de dezembro de 2026 entra em uma fila de cinco anos.
A segunda camada é para quem tem ou pretende ter imóvel de investimento, casa de férias ou propriedade para aluguel de temporada — o perfil mais comum entre compradores brasileiros na região da Disney. Esse grupo não ganha a isenção do homestead. O benefício aqui é indireto, mas real: a redução do teto de reajuste anual de 10% para 5% reduz a imprevisibilidade da conta de IPTU em anos de forte valorização — o que ajuda no planejamento de fluxo de caixa de quem vive de aluguel por temporada.
A terceira camada é sistêmica e afeta todo mundo indiretamente: a redução de receita dos governos locais. O impacto varia por região — segundo a Florida Association of Counties, St. Lucie pode perder até 35% da receita, enquanto Clay, Baker, Citrus e Hernando ultrapassam 30%. Entre os grandes centros urbanos, Miami-Dade pode perder cerca de US$ 445 milhões, Hillsborough US$ 353 milhões e Broward US$ 326 milhões já no ano fiscal 2028-29. Vale observar como cada condado vai reagir a esse buraco fiscal — seja cortando serviços, seja buscando outras fontes de receita.
Riscos, incertezas e o que pode dar errado
Diferente do que boa parte das buscas no Google sugere, a Flórida ainda não eliminou o imposto sobre propriedade, e a aprovação da Emenda 3 não é um dado garantido. Vale entender por quê.
Primeiro, o texto que chegou à cédula é diferente do plano original do governador DeSantis. A versão aprovada retirou pontos que ele defendia, como um caminho futuro para uma isenção de até US$ 500 mil, um fundo estadual para compensar a perda de receita dos municípios e verba para material promocional da campanha. Em 29 de junho de 2026, DeSantis declarou que não fará campanha formal pela emenda, embora tenha dito que continua apoiando a ideia e pretende votar a favor.
Segundo, a oposição está se organizando rápido. Um comitê chamado Floridians for Shared Prosperity, reunindo sindicatos, ONGs e lideranças comunitárias, lançou a campanha "Save Our Services — No on 3", argumentando que a medida transfere o peso da arrecadação para os serviços públicos e para os moradores que dependem deles. Até o início de julho de 2026, nenhuma campanha organizada de apoio se estruturou com a mesma força.
Terceiro, existem processos judiciais em curso. Uma ação movida em 11 de junho de 2026 no condado de Leon contesta a redação do título e do resumo que aparecerão na cédula, alegando que "Save Our Homes from Excessive Property Taxes" soa mais como slogan de campanha do que descrição neutra. A audiência está marcada para 29 de julho de 2026; se os autores vencerem, isso não tira a emenda da cédula, apenas obriga a reescrita do texto. Um terceiro processo foi movido por um ex-senador estadual e um ex-deputado federal.
“Mesmo cortes de impostos costumando ser populares nas pesquisas, a barreira de 60% dos votos é alta o suficiente para tornar o resultado real incerto.”
Como se preparar: orientação prática
Para quem está avaliando comprar imóvel na Flórida nos próximos meses, vale considerar alguns pontos concretos, sem tratar nenhum deles como certeza absoluta:
- Se o plano é se mudar para a Flórida e ter lá sua residência principal, estabelecer o homestead ainda dentro de 2026 evita cair na regra de cinco anos de espera para a isenção plena.
- Se o objetivo é investimento ou segunda residência, o foco deve estar menos na isenção do homestead — que não se aplica — e mais no efeito prático do novo teto de reajuste de 5% ao ano.
- Para quem já tem imóvel e depende de receita de aluguel de temporada, vale acompanhar como o próprio condado está se posicionando diante da possível perda de arrecadação.
- Este não é o momento de tomar decisões de compra baseadas na suposição de que o imposto sobre propriedade da Flórida já mudou — até novembro, vale a legislação atual.
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Conclusão
A Emenda 3 é, de fato, a proposta de reforma tributária imobiliária mais ambiciosa da história recente da Flórida — mas está longe de ser um processo simples ou garantido. Para compradores, investidores e famílias brasileiras de olho no mercado da Flórida, o mais importante agora não é torcer por um resultado, mas entender exatamente o que está em jogo: quem ganha, quem não ganha, o que muda de fato e o que continua sendo apenas promessa até 3 de novembro.
Decisões de compra, mudança de residência e planejamento de investimento devem seguir sendo tomadas com base na legislação vigente hoje — e ajustadas conforme o cenário se definir nas urnas.
Aviso editorial
As informações deste artigo possuem finalidade educacional e informativa. Cada compra imobiliária deve ser analisada individualmente considerando objetivo do comprador, localização, características do imóvel, custos, regras do condomínio, impostos, seguros, operação e orientação profissional adequada. Nenhuma informação desta página constitui promessa de retorno financeiro, assessoria jurídica ou tributária.
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